방 빼라는 집주인에게 대처하는 방법
갑자기 전세보증금을 수천만 원이나 올려버린 집주인. 요즘 같은 전세 대란에 세입자들은 맘이 급하기만 합니다. 갈 곳 잃은 그들을 위해 부동산 전문가가 전세 시크릿 가이드를 알려드립니다.
모래 속 진주 알보다 찾기 어려운 전세 구하기
‘서울 지역 1억원 이하 전세, 씨가 말랐다’는 소식이 연일 들려오고, 부동산마다 전세를 월세로 전환하려는 집주인들이 가득하다. 높아진 전셋값 대신 주택 구입으로 눈을 돌리는 이들도 많지만 서울 중소형 아파트의 경우 가격이 만만치 않고 물량까지 부족하여 이마저도 쉽지 않다. 도심 역세권을 벗어난 지역은 어떨까? 기반 시설이 일부 미흡하거나 교통이 불편하긴 하지만 가격이 저렴한 편이다. 출퇴근 시간을 따져 큰 차이가 없다면 수도권 외곽지역에 입주를 시작하는 임대 주택이나 미분양 아파트 전세 매물을 노리는 것도 방법이 될 수 있다. 그러나 역세권, 생활권역과 너무 멀리 떨어져 있는 곳이라면 교통비가 부담될 수 있고, 계약 만료 시 새 세입자를 찾기 어려울 수 있으므로 여러 가지 조건들을 꼼꼼히 살펴보고 계약을 해야 한다.
신축 빌라나 증축한 다세대 빌라 등 대체 주택의 경우에도 아파트와 비슷한 주거환경이지만 가격이 저렴한 편이고, 입주 2년 차, 4년 차에 접어든 새 아파트는 전세 계약이 끝나는 시점이므로 이를 눈여겨 살펴보면 좋은 매물을 만날 수 있다. 입주 날짜가 임박한 신규 아파트나 10년 이상 된 연립아파트 또한 타 지역보다 선택의 폭이 넓어 노려볼 만 하다.
Tip
전세자금대출, 나도 받을 수 있을까?
높아진 전셋값, 대출을 이용해볼까? 국민주택기금을 활용한 근로자/서민 대출과 저소득 가구 대출 상품을 이용하면 저금리로 전세금 대출을 받을 수 있다. 하지만 만 20세 이상 부양가족이 있는 세대주이거나 세대주 포함 전원이 6개월 이상 무주택자이고, 연봉이 3,000만원 이하가 대상이라는 점은 기억해 두어야 한다.(지자체 단체장의 추천을 받아 최고 70%까지 지원 가능)
*연봉이 3,000만원 이상이거나 전세금이 높다면 제2금융권을 통해 대출을 받을 수 있다. 인터넷으로 대출 신청을 할 경우 금리 인하와 수입 인지대를 면제해주고, 마이너스 통장 대출을 할 경우 설정비용 및 중도상환 수수료를 절약할 수 있다.
주인이 올릴 수 있는 전셋값은 1년간 5%
주택임대차보호법에서는 세입자를 보호하기 위해 1년간 5% 이상의 전세금 인상을 금지하고 있다. 계약 후 1년 이내에는 증액을 요구할 수 없지만, 계약만기 이후 갱신을 위한 전세금 증액에 대해서는 따로 보호가 되지 않는다. 따라서 계약만료 이후 전세금을 맞추지 못하면 갱신을 거절할 수 있고, 집을 비워줘야 하는 상황이 올 수도 있다. 높아진 전셋값으로 인해 중개 수수료도 값이 올랐다. 임차인들이 직거래 카페로 몰리는 이유가 바로 그것. 부동산 직거래, 과연 안전할까?
직거래는 거래비용을 줄일 수 있지만 이중계약이나 문서 위주, 하자 여부, 보증금 보호 등 분쟁이 생겼을 경우, 처리가 어렵고 범죄에 노출될 위험도 크다. 소정의 비용(3만~5만원)을 내고 중개업자에게 계약서 작성을 맡기는 ‘대서 서비스’는 중개업자가 일체의 책임을 지지 않는다는 것을 알고 있어야 한다. 직접 등기부등본을 떼고 계약서를 작성하는 등 시간과 노력에 대한 비용과 잠재 위험을 고려하면 오히려 직거래 시 비용이 더 들 수도 있다. 계약자가 임대인 당사자인지 여부를 꼭 확인하고, 대리인이라면 반드시 인감증명서가 첨부된 위임장을 받고 계약해야 한다.
아파트에서 이사 갈 때 받을 수 있는 돈이 있다고?(300세대 이상 공동주택)
| 수선유지비 | 수선유지비 | 장기수선충담금 |
|---|---|---|
| 빌딩의 일상적인 유지보수비, 냉난방 시설 청소비 | 엘리베이터 교체 등 건물 주요 시설 교체 or 공사 기간이 긴 보수 공사에 드는 비용을 적립하는 것으로 매달 관리비 항목에 고지됨 | |
| 세입자가 부담 | 소유자가 부담(세입자가 나갈 때 집주인에게 돈을 받아서 나갈 수 있음) |
Tip
이것만 알면 안심! 전세 가이드 10계명
- 적어도 계약 만료 두 달 전, 10여 곳은 답사하고 결정한다.
- 입주 전 도배비용, 공과금 납부, 주택수리 문제는 미리 협의한다.
- 전세 계약 해지 통보는 만료 한 달 전까지 완료한다.
- 전입 신고 후 반드시 확정일자를 받아둔다.(임차권 설정 등기, 전세권 설정 외)
- 새 집의 등기부등본을 보고 가압류 상태, 근저당 여부를 수시로 확인한다.(계약직전, 중도금, 잔금, 전입신고 직전)
- 어쩔 수 없이 대출이 있는 집에 세들 때는 상환에 대한 공증을 받아둔다.
- 신규 아파트는 잔금 완납 영수증을 확인한다.
- 부동산의 경우 허가증과 업무보증서가 있는 중개업소인지 확인한다.
- 부동산, 공공관서가 문을 닫는 주말 계약은 피한다.(주말 계약을 원한다면 의심해볼 것)
- 이면도로 등에 위치한 중개업소를 이용한다.(오랫동안 동네매물을 다뤄 우량 임대 매물 많음)
전세 입주자들이 가장 궁금해하는 몇 가지 질문
- 수리를 해도 계속 물이 새는데 전세 계약 해지를 할 수 있을까?
- 누수 등 중대 하자가 있는 경우는 집주인에게 수선을 요구할 수 있으며, 수리를 거부하거나 수리해도 개선되지 않을 경우 계약을 해지하고 보증금반환청구 및 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 1심 판결까지 4-6개월이 소요될 수 있으므로 원만한 합의를 도출하는 편이 낫다.
- 집주인이 보증금을 주지 못하겠다고 버틴다면?
- 당장 전세금이 필요한 경우 ‘지급명령신청’과 ‘보증금반환청구소송’을 통해 법원의 강제경매 절차를 밟을 수 있다. 그러나 소송으로 법원의 경매신청을 통해 보증금을 회수하는 경우 3~6개월 정도가 소요된다. 계약 만료 후에도 집주인이 전세보증금을 주지 않는다면 ‘임차권등기명령제도’를 이용해 보증금을 회수할 수 있다.
- 저렴한 신축 아파트인데, 대출금을 끼고 있다. 소액인데 괜찮을까?
- 저렴한 신축 아파트인데, 대출금을 끼고 있다. 소액인데 괜찮을까?
- 근저당이나 대출이 많은 주택의 경우 향후 집주인의 상황이 나빠져 경매로 넘어가면 자칫 보증금의 일부나 전액을 못 받는 경우가 있으므로 되도록이면 피하는 것이 좋다. 계약 전 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 금액 비율이 70%(아파트), 60% 이하(다가구·연립·단독)라면 경매로 넘어가더라도 보증금을 받을 수 있다.
- 재개발로 이주를 할 때 전세 세입자도 보상받을 수 있나?
- 재개발로 이주를 할 때 전세 세입자도 보상받을 수 있나?
- 구역지정 공람공고일 당시 해당 지역 안에서 3개월 이상 거주해온 세입자의 경우 보상을 받을 수 있다. 가구원 수에 따라 도시근로자의 월평균 가계 지출비를 기준으로 4개월 분의 주거이전비용과 이사비용은 받을 수 있다. 재개발 사업 시행으로 일정이 앞당겨졌다면 계약 만료 전이더라도 이사를 해야 한다. 집주인은 이런 경우 사전 임대거래 시 거래계약서에 퇴거 예정 시기나 사업 추진 단계 등을 명시해야 한다.
- 전세계약이 자동 연장된 후에 집주인이 전세를 올릴 경우 나가야 하나?
- 전세계약이 자동 연장된 후에 집주인이 전세를 올릴 경우 나가야 하나?
- 묵시적 갱신으로 전세계약이 자동 연장된 후 집주인이 전세금을 올려도 1년 이내에는 전세금 인상 없이 거주가 가능하다. 주택임대차보호법상 임대인은 계약 기간 만료 1~6개월 전, 임차인은 계약 기간 만료 1개월 전까지 통보가 없다면 자동연장(묵시적 갱신)된 것으로 간주하므로 임대인의 요구가 있더라도 임차인이 나갈 필요가 없다. 이 경우는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 볼 수 있고 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 단, 집주인의 사정으로 나가야 하는 경우가 발생한다면 법률적으로 정해지지는 않았지만 관행상 복비나 이사비 등을 집주인이 지불하고 있다.
전세 구하기 A to Z
직장 등 생활권역을 고려해 후보 지역을 선별한다.(생활 동선과 이동 경로를 감안, 관심 후보 지역 2~3개 선정)
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해당 지역의 중개업소를 방문하거나 연계된 타 부동산, 카페를 활용해 매물을 찾는다.
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가격, 입지, 내부 구조, 주변 환경 등의 조건에 맞는 매물을 걸러낸다. (실제 거리와 이동 시간을 평소가 아닌 출퇴근 시간을 염두에 두고 체크해야 한다. 마트와 병원 등 주변 시설, 소음, 주차 관계, 상하수도, 수압, 배수, 난방, 도배, 장판, 창문 개폐, 누수, 조망 등)
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매물을 결정했다면 거래 금액의 10%를 내고 계약서를 쓴다. (등기부등본을 보고 가압류, 근저당권, 임차권 설정 여부와 계약 당사자가 등기부상 소유자인지 확인한다. 도배, 장판, 하자보수책임, 공과금, 관리비 처리 부분을 특약란에 기재한다.)
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중개 수수료와 잔금을 지불하고 입주한다. (잔금 지불 시 관리비, 수도 등 공공요금 등이 연체되지 않았는지 최종 확인할 것)
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이사 후에는 즉시 전입신고를 하고 확정 날짜부터 받아둔다.(확정일자를 받아두면 전셋집이 경매로 넘어가더라도 확정 날짜에 따라 보증금을 우선적으로 받을 수 있으므로 전입 신고 시 함께 진행하는 것이 좋다.)