금일 한국증권 리포트 탑픽스 - 한국토지신탁, 대림산업
세컨드 픽스 - 한화손해, 삼성전자, 우리은행
건설/경제 : 부동산 시장의 ‘New normal’
New normal 1: 인구구조보다 부채 사이클이 주택가격을 결정
2000년대 초반까지 주택시장의 주요 변수는 20~54세 연령층이었으나 이후 55세 이상 장년층과 부채 사이클로 전환되었다. 이는 저금리하에 주택시장은 인구구조보다 구매력이 더욱 중요하다는 것을 시사한다. 따라서 금리 안정성이 수반된다면 일본식 가격하락보다 물가 상승률 수준의 완만한 상승세가 예상된다. 단기적으로는 2015년 3%, 2016년 1% 내외의 상승폭 둔화를 예상한다. 올해 공급은 장기 수요대비 과잉 가능성이 있어 정부는 수급조절에 나섰다고 판단된다.
New normal 2: 매매보다 수요와 구매력에 맞춘 준전세와 재건축 소비 증가
저금리로 전세가 자취를 감추고 있다. 전세비중은 2012년 67%에서 현재 54%로 하락한 반면 월세는 33%에서 46%로 상승했다. 특히 수도권은 택지공급 중단으로 재건축 외에 대안이 없다. 재건축 이주로 전세난은 2017년까지 가중될 것이다. 상반기까지 전세난이 획일적 주택매매를 견인했다면 이제 단기 가격상승과 2017년 입주증가로 준전세 형태의 소비가 병행될 것이다. 월세시대 전환에 대비, 정부는 준전세인 기업형 임대주택(뉴스테이) 제도 정착에 힘쓰고 있다. 공급 측면에서 주택시장의 ‘New normal’은 수요와 구매력에 부합하는 상품위주의 재편이다.
신상품과 마진 확대로 시장을 주도할 한국토지신탁/대림산업/현대산업
기업은 매출 증가→재고 감소→마진 확대의 사이클로 성장한다. 그간 재고(미분양)가 최저치로 감소하는 공통 현상이 나타났다. 이제는 택지확보의 어려움으로 차별적 성장이 예상돼 마진 확대가 가능한 디벨로퍼 역량이 요구된다. 지난 7월, 신탁사에 정비사업 참여가 허용돼 신탁사는 정체된 중소 재건축(45조원) 위주로 신시장에 진출할 것이다. 한국토지신탁이 중소 재건축의 5%를 점유할 경우 2019년 매출은 추정치 대비 27% 증가한다. 그 외에도 신탁사와 대림산업은 민간 임대주택에 빠르게 진출함으로써 디벨로퍼로 전환, 시장을 주도할 전망이다.